Por el Ing. Juan Alexis Cedeño Castillo, ingeniero civil y tasador certificado de Tasaciones Valor Seguro.
Punta Cana, Bávaro y Cap Cana tienen uno de los mercados inmobiliarios más activos del país. Los precios suelen estar en dólares, hay muchos compradores extranjeros y de la diáspora, y una gran parte de las propiedades se compra pensando en la renta vacacional.
Por eso es común la pregunta: ¿cuánto vale realmente esta propiedad? Aquí te explicamos cómo lo determina un tasador y qué debes revisar antes de comprar, vender o pedir un préstamo en la zona turística.
¿Qué factores definen el valor de una propiedad turística?
En una propiedad de zona turística, estos son los factores que más pesan en el valor:
- Cercanía a la playa. Es el factor de mayor peso. Una unidad a pocos minutos caminando del mar no vale lo mismo que una similar a varios kilómetros.
- Las vistas. Vista al mar, a un campo de golf o a un lago aumentan el valor de forma notable frente a unidades del mismo proyecto sin vista.
- Amenidades del proyecto. Piscinas, gimnasio, club de playa, áreas sociales, mantenimiento y administración del residencial.
- Seguridad. Residenciales cerrados, con control de acceso y vigilancia, son más valorados por compradores e inquilinos.
- Cercanía a atractivos turísticos. Restaurantes, centros comerciales, campos de golf, marinas y el aeropuerto.
A esto se suman los factores de cualquier tasación: el estado del inmueble, la calidad de construcción y terminaciones, el área y que la documentación esté en regla.
¿Cómo calcula el valor un tasador?
Para una tasación bancaria, el valor se obtiene principalmente con el método de comparación de mercado: se analizan propiedades similares en la misma zona y del mismo segmento, y se ajustan por sus diferencias (ubicación, vista, área, amenidades, estado).
Un punto importante: en una tasación bancaria no se usa el método de ingresos o rentas. Aunque una villa genere buenos ingresos en Airbnb, al banco le interesa el valor de mercado, es decir, lo que pagaría un comprador por esa propiedad.
Por eso un mismo inmueble puede tener diferentes valores según el uso de la tasación. No es lo mismo valorar para un préstamo que para un análisis de inversión, un seguro o una sucesión. Si lo que quieres es saber si una propiedad es rentable, lo que necesitas es un análisis de inversión, donde sí se estudian los ingresos y la rentabilidad.
El error más común: comprar para rentar en un residencial no turístico
El error que más vemos en la zona es comprar una propiedad para renta vacacional en un residencial que no es turístico.
En Punta Cana, Bávaro y alrededores hay residenciales pensados como vivienda para las personas que trabajan en la zona. Pueden tener buenos precios, pero no tienen las amenidades ni la cercanía a la zona turística que buscan los visitantes. El resultado es una propiedad que se renta poco o a un precio menor al esperado.
Antes de comprar con fines de renta, pregúntate:
- ¿El residencial está cerca de la playa y de los atractivos turísticos?
- ¿Tiene las amenidades que esperan los turistas?
- ¿El reglamento del condominio permite la renta vacacional?
- ¿Hay otras unidades del proyecto rentándose con éxito?
¿Y las propiedades en plano o en construcción?
Muchos proyectos en la zona se venden en plano, pero un inmueble en planos no se puede tasar.
- Para una tasación bancaria, la propiedad debe estar terminada al 100%.
- Si es una villa en construcción, sí se puede hacer una tasación para conocer el avance de obra y el monto invertido hasta ese momento.
¿En qué zonas trabajamos?
Hacemos tasaciones en las provincias La Altagracia y La Romana: Punta Cana, Bávaro, Cap Cana, Uvero Alto, Macao, Higüey, Bayahibe, La Romana y sus zonas turísticas. El Ing. Juan Alexis Cedeño está autorizado por Banreservas, Banco Popular, BHD, Ademi y varias cooperativas.
Si vas a financiar la compra, lee también nuestra guía de tasación bancaria en República Dominicana.
Preguntas frecuentes
¿El banco toma en cuenta lo que genera la propiedad en Airbnb? No. En una tasación bancaria se usa el valor de mercado, obtenido con comparables, no los ingresos por renta.
¿Una propiedad puede tener distintos valores? Sí. El valor depende del uso de la tasación: préstamo, inversión, seguro o sucesión.
¿Cualquier apartamento en Punta Cana sirve para renta vacacional? No. Los residenciales no turísticos, sin amenidades ni cercanía a la zona turística, suelen rentarse poco a turistas.
¿Se puede tasar una propiedad en plano? No. Para el banco, el inmueble debe estar terminado al 100%. Una villa en construcción sí se puede tasar para conocer el avance de obra y el monto invertido.
¿Listo para tasar tu propiedad? Envíanos por WhatsApp la ubicación, una breve descripción y una foto del inmueble, y te enviamos tu cotización: Solicitar cotización por WhatsApp
Última actualización: octubre 2026
